対象地は地方の主要幹線道路沿いの立地にある約6,000坪の食品工場跡地であり、お客様からは「自社の商品を取り扱う小売店での利用はしてほしくない」という希望がありました。

お客様は、敷地が大規模であることから、買主の探索に時間を要しており、売却がなかなか進まない状況にありました。このような状況の中で、希望条件を確実に満たす購入先の確保を重視しつつ、条件によって資産価値が低く評価されることを回避できる売却スキームが求められていました。

本案件では、土地の潜在価値を最大限に引き出すことを目的に、当社が一度敷地を取得しました。取得後は、大規模な敷地を商業区画と住宅区画の2区画に分割したうえで、お客様のご要望である「自社の商品を取り扱わない」商業区画のテナントおよび住宅区画の買主候補を前提とした条件整理・調整までを一貫して実施。これにより、事業化の確度を大きく高めました。
これらの取り組みを通じて、希望条件を遵守しながら資産価値を的確に引き出し、大規模工場跡地が抱える課題を総合的に解決しました。

対象となった敷地は道路によって分断されており、一体的な開発が難しい状況にありました。一体開発をするためには、道路の購入や廃道手続きが必要であり、道路部分の価格の妥当性や得られる利益の検証など、多角的なアドバイスが必要でした。

お客様は、老朽化したビルの建替えを希望していましたが、対象敷地は道路によって分断されていたため、そのままでは一体的な開発を行うことができず、有効な解決策を考える必要がありました。

分断された敷地と複雑な権利関係という課題をクリアするために、調査・行政協議・関係者調整を一体で推進しました。その結果、道路部分の購入・廃道化を実現し、敷地を一体開発できる状態に整備しました。また、様々な敷地活用案の提案、収支シミュレーションを行い、お客様の希望に最も合う「新ビルと定期借地権付分譲マンション（Brillia）を組み合わせた開発」をすることで合意しました。関係者との交渉・調整も支援し、円滑に合意形成することができました。

本物件は、分譲マンションを開発したいというお客様のニーズがあったものの、立地特性から一部分譲に不向きな区画が存在していました。また、事業主であるお客様は、市況変動による販売リスクを抑えたいという方針も持っていました。

お客様は、開発リスクを抑えながらも収益性を確保し、販売の確度を早期に高めたいと考えていました。自社だけでは補完しきれないノウハウや体制を補い、売却まで一貫して任せられるパートナーを求められていました。

本プロジェクトでは、分譲（上層階）と賃貸（下層階）による複合的な開発を軸に、お客様のリスクを抑えながら収益機会を最大化するための支援を行いました。お客様のニーズを明確にしたうえで、上層階の分譲部分は適切な販売戦略の提案により早期完売を実現、下層階の販売が困難な賃貸区画については当社が一括取得することで事業の不確実性を排除しました。

対象の社員寮は築年数が経過し、間取りや設備が時代のニーズに合わなくなったことで入居率が約50％まで低下していました。また修繕コストの増加が見込まれる一方、入居者が残っているため建替えや大規模改修に踏み切れない状況でした。

お客様は、入居社員の仮住まい手配や引越し負担を発生させることなく建物を再生したいというニーズを持っていました。あわせて、従業員満足度の向上につながる施設環境を整備したいという要望がありました。さらに、このプロジェクトでは、再生と資産整理を同時に進められる現実的なアプローチが求められていました。

本案件では、再生と資産整理を同時に進めるため、現状調査からスキーム構築、リノベーション、建物管理までを一体で支援しました。当社が対象の社員寮を購入することで、入居社員の負担を最小限に抑えながら再生を実現。さらに共用部や専有部の価値向上を通じて施設価値を高め、建物管理も東京建物グループで担い、入居社員にもご安心いただける体制を構築しました。これにより、財務改善・従業員満足度向上を同時に達成しました。

対象となった8棟の収益物件は、立地・権利関係・将来の開発余地など条件が大きく異なり、物件ごとに個別の検討が必要となる構成でした。一般的な入札方式では物件単位での判断が求められるため、売却の確実性が下がる懸念がありました。

お客様は、トラブルなく安全に流動化できる方法を模索しておりました。また、複数物件をまとめて効率的に売却し、条件差の大きい資産群を一括で整理したいと考えていました。そのため、短期間で確実に売却を成立させられるスキームが求められていました。

本プロジェクトでは、条件差の大きい8物件を短期間で確実に整理するため、情報収集・課題整理から一括取得スキーム構築、出口投資家の事前確保、契約・決済支援までを一体で推進しました。物件ごとの個別課題を可視化し、当社が買主となることで入札の不確実性を排除。さらに出口投資家を先に確保することで、リスクを抑えながらスムーズな成約を実現しました。これにより、複数物件をまとめて安全かつ短期間で売却できる仕組みを構築し、お客様の資産整理を確実に支援しました。

既存の社宅は老朽化により入居率が下がり、維持管理コストが増加し、収益性が低下していました。

お客様は、収益性の下がった社宅に対し、地域貢献に繋がるような有効活用をしたいと考えていました。収支シミュレーションだけでなく、事業計画の具体化・建物完成後の運営会社の選定など、事業化に向けた一連の工程をワンストップでサポートできる会社を求めていました。

現状調査と市場調査を実施。これにより、周辺地域で高齢者向け施設の需要が高まっていることが判明しました。調査をもとに複数案の事業シミュレーションを行った結果、地域貢献と高い収益性を担保できる「有料老人ホーム」への建替えをする案でお客様と合意しました。運営会社の選定をはじめ、契約・設計・着工までの調整を一貫して支援しました。

対象建物は老朽化が進んでおり、耐震性や安全性への懸念が高まっていました。建替えも選択肢のひとつとして視野には入れていたものの、多額の投資と工期の長期化による事業への影響が懸念され、どのような対応をすべきか、客観的な判断材料が不足している状態でした。

お客様は、コストや工期、事業への影響を最小限に抑えつつ、しっかりと安全性を確保できる打開策を求めていました。また、建替えであっても改修であっても、設計・施工・監修・その後の運用まで、一貫した支援を提供できる体制を必要としていました。

お客様が客観的な視点で比較検討できるよう、現状分析ならびに精緻なシミュレーションを行い、建替えと改修の2パターンの提案を行いました。結果、工期も短く、コストも抑えられる改修案を評価いただきました。専門チームを組成し、耐震診断ならびに補強設計を実施。また、工事施工、改修完了後の管理、ビルメンテナンスもすべて東京建物グループ会社で対応できる一貫したサポート体制を構築しました。建替えよりも大幅に短工期・低コストで耐震性能を向上させ、資産価値の維持と長期的な安定運用につながる解決策を提供しました。

既存建物は老朽化が進み、安全性の確保や収益性の向上が難しい状況にありました。一方で、駅前という立地特性を活かし、自宅としての快適性を確保しつつ、賃貸部分では安定した収益が見込める物件でした。

お客様は、自宅部分と収益部分のバランスが取れた建物構成と建替え後の空室リスクを抑えた安定収益の確保を求めていました。それを実現するために適正な賃料設定と長期運用を見据えた管理体制、将来的な運営業務の負担軽減を織り込んだ計画を希望されていました。

当社は、立地特性・建物状況・収支構造を総合的に分析したうえで、自宅部分と賃貸部分の最適な配分と収支計画を策定。さらに、賃貸部分については建築中から先行してテナント誘致を実施し、竣工時満室を実現する体制を構築しました。引渡し後は、賃貸管理と設備保守を当社が一元的に担うことで、お客様の運営負担を大幅に軽減。建替え後の安定運用と資産価値向上の両立を実現しました。

本件の対象物件は、20年以上にわたり当社が賃貸管理を受託し、日常的な運営・修繕・収支管理を継続してきた建物です。お客様は、事業環境や保有資産のライフサイクルを踏まえ、将来的なリスク分散や資産構成の見直しを目的とした段階的な資産整理・売却を検討されていました。

お客様が重視されていたのは、単なる売却価格の最大化だけではなく、売却に伴う手続きや関係者調整の負荷を抑えること、新たなオーナー様への賃貸管理引継ぎを円滑に行い、物件価値や運用品質を損なわないこと、そして他の保有資産も含めた中長期的な資産ポートフォリオの整理・最適化を進めることといった、売却後まで見据えた総合的な支援でした。

当社は、長年の賃貸管理業務を通じて蓄積してきた詳細な運営データや現場での対応実績を基に、売却活動と賃貸管理承継を分けず、一本のプロジェクトとして設計しました。物件単体の評価にとどまらず、「どのように運営され、どのように価値が維持されてきたか」を明確に整理・可視化することで、売却と管理承継の両立を図りました。